전세사기 유형 갭투자 사기, 신탁사기, 대항력 악용.

전세사기 유형 대해 알아보도록 하겠습니다. 요즘 전세사기에 대한 뉴스나 기사가 많다 보니 전세 계약을 하면서 걱정들이 점점 많아지고 있는 것 같습니다. 하지만 걱정은 많지만 무엇을 확인해야 할지는 잘 모르는 경우도 많이 보게 되는데 어떠한 부분을 체크하고 안전하게 전세 계약을 할 수 있을지 좀 알아보도록 하겠습니다.

지금부터는 전세사기 유형과 이를 예방할 수 있는 방법에 대해서 알려드리도록 하겠습니다

1. 갭 투자 사기

먼저 '갭 투자'라는 게 뭐냐면 부동산을 매입하기 전 전세 세입자를 먼저 구하고 전세보증금을 받은 뒤에 남은 차액만큼 대출을 받아 부동산을 매입하는 걸 뜻 합니다 예를 들면 매매가 5억 전세가 4억이 시세인 부동산이 있다면 전세 세입자를 먼저 구해 전세보증금으로 4억을 받고 나머지 1억은 대출을 받아 부동산을 매입하는 겁니다 이렇게 되면 내 돈 1억만 들이고도 15억짜리 부동산을 매입할 수 있는 것인데 갭 투자는 기본적으로 부동산 가격이 오르면 성공적인 투자가 됩니다.

4억짜리 전세 세입자를 끼워 넣어 대출 1억으로 매매가 5억짜리 부동산을 매입했는데 집값이 올라 매매가가 8억이 됐다? 그럼 1억의 투자금으로 3억의 수익을 올리게 된 겁니다 개꿀도 이렇게 달달한 개꿀이 없겠죠?

근데 문제는 집값이 떨어질 수도 있다는 겁니다 그렇게 되면 당연히 전세 세입자에게 돌려줄 4억이 없으니까 집이 경매에 넘어가게 돼요 그러면 부동산 가격이 떨어졌으니까 경매 낙찰가는 처참하게 낮아질 수밖에 없고 그마저도 은행 근저당이 세입자보다 먼저이기 때문에 얼마 안 되는 낙찰가가 은행으로 먼저 지급되기까지 합니다. 그러니까 전세 계약을 하기 전에 등기부 등본에 있는 근저당 꼭 잘 확인하시고 갭 투자와 같은 깡통전세는 웬만하면 피하는 게 좋습니다.

2. 신탁 사기

신탁 사기는 일단 사기가 이뤄지는 과정을 한번 쭉 설명드려볼게요 어떤 사람이 대출을 받아서 건물을 지으려고 합니다. 근데 개인이 대출을 받으려면 신용이 낮기 때문에 대출금이 많이 안 나옵니다 그래서 이런 경우 건물을 짓기 전 지어질 건물의 소유권을 신탁회사에 넘기고 신탁회사를 통해 거액의 은행 대출을 받고 건물을 올리게 됩니다.

이때 건물주와 신탁회사 사이에서는 신탁원부라는 걸 작성하게 되는데 신탁원부 내용은 건물주가 부동산에 대한 전월세 계약을 체결시키려고 한다면 반드시 신탁회사의 동의를 얻어야 된다는 내용입니다. 실질적인 건물의 소유주는 신탁 회사니 까요 근데 여기서 이 건물주가 신탁회사의 동의를 받지 않은 채로 전세 세입자들을 구하고 일반적인 전세 계약을 유도합니다. 이렇게 되면 이 계약서는 신탁회사의 동의 없이 작성된 계약서 이기 때문에 효력이 없는 가짜 계약서가 되는데 가짜 계약서를 작성하고 건물주에게 전세보증금을 보내줬다?

그럼 당연히 내가 전세보증금 명목으로 건네 준 돈은 임대차 보호법의 보호를 받지 못하게 됩니다. 그렇게 건물주가 다수의 세입자를 모아서 가짜 계약서를 통해 전세보증금을 왕창 갈취하고 잠적하는 게 신탁 사기입니다.

신탁 사기를 피하기 위해서는 계약 전 등기부등본을 확인해서 갑구에 신탁등기가 있는지 확인해야 됩니다. 신탁등기가 기재돼 있으면 반드시 등기소를 방문해서 신탁원부를 발급받고 대금지급자를 확인한 뒤에 그 대금지급자에게 임대차 계약에 대한 모든 동의서를 받으셔야 임대차 보호법이 적용되는 전세계약을 할 수가 있어요 신탁등기가 올라온 집인데 이 과정을 빼먹고 건물주라는 놈과 일반 전세계약을 하시면 이건 정말 단 한 푼도 받지 못하고 집에서 쫓겨나게 되니까 정말 주의를 하셔야 됩니다.

3. 대항력 악용

이건 근저당이 없는 깨끗한 집에 전세계약을 하고 계약 당일 날 전입신고와 확정일자를 받았다고 하더라도 문제가 되는 경우입니다. 전세계약에 관련된 6가지 용어를 설명할 때 확정일자는 대항력이 갖춰진 후부터 효력이 발생하고 대항력은 전입신고를 한 다음날 10시부터 효력이 발생한다고 말씀드렸습니다. 그렇다면 자연스럽게 세입자가 전세 계약 후부터 다음날 00시까지 대항력과 우선변제권이 없는 무방비 상태에 놓이게 되겠죠?

전세사기 예방을 위한 전세계약 용어.

전세사기 예방을 위한 전세계약 용어.

그래서 집주인이 이 점을 악용해서 전세계약을 마치고 그날 곧바로 대출을 왕창 받아 근저당을 설정한 뒤에 대출금을 들고 잠적하는 사기를 치기도 합니다. 이러면 집이 경매에 넘어가게 됐을 때 세입자의 대항력과 우선변제권이 생기는 시점보다 은행의 근저당이 설정시점이 더 빠르기 때문에 거의 돈을 받지 못하는 경우가 대부분입니다. 이 사기를 예방하기 위해서는 계약사항에 계약 후 잔금을 지급한 다음날까지는 임차주택에 저당권과 같은 권리 설정을 하지 않겠다. 이를 위반하면 임대차 계약은 무효가 되고 임대인은 임차인에게 손해배상을 해야 한다 라는 특약을 꼭 작성해 달라고 하셔야 됩니다.

그리고 또 다른 방법으로는 전세권을 설정하는 방법도 있습니다. 전세권 설정은 확정일자와 다르게 대항력이 갖춰지지 않았더라도 바로 효력이 생기기 때문에 전세계약과 동시에 전세권 설정을 하면 이러한 대참사를 막을 수가 있습니다.

지금까지 갭 투자 사기, 신탁 사기, 대항력 악용 사기. 이렇게 가장 대표적인 전세사기 3가지에 대해서 알아봤는데요 그렇다면 마지막으로 등기부등본 확인하는 법까지 알려드리겠습니다

등기부등본 확인하는 법

본인이 일단, 등기부 등본은 위조가 가능하기 때문에 부동산에서 건네주는 등기부등본을 믿지 말고 직접 떼서 확인해야 합니다.

오프라인으로는 구청이나 주민센터를 가시면 뗄 수 있고 모바일로는 대법원 인터넷등기소 사이트에서 뗄 수 있습니다. 등기부등본은 크게 부동산의 주소, 구조, 면적 등이 표시된 표제부 부동산의 소유권 및 소유권 권리관계가 표시된 갑구 부동산의 소유권 이외 권리관계가 표시된 을구 이 세 가지로 구성돼 있습니다 여기서 주의 깊게 봐야 될 게 4가지가 있습니다.

첫 번째 첫 번째, 계약하려는 집 주소와 표제부에 적혀 있는 집 주소가 일치하는지 확인하셔야 돼요 이 주소가 일치하지 않는데 덜컥 계약을 하고 계약금을 입금하셨다면 돌이키기 정말 힘들어집니다.

두 번째. 전세계약서에 적힌 소유권자와 갑구에 적혀 있는 소유권자가 일치하는지 확인하셔야 됩니다. 이것도 마찬가지로 잘못 계약되면 돌이키기 힘들어집니다.

세 번째. 갑구에 가등기, 가처분, 예고등기, 가압류, 압류, 경매와 같은 권리 관계가 얽혀 있다면 그 집은 피하시는 게 좋습니다.
근저당이 잡혀 있다면 깡통전세의 위험이 있기 때문에 내가 내는 전세계약금과 근저당의 합이 집 매매가의 70% 이하인지 확인하고 계약하시는 게 좋습니다.

네 번째. 갑구에 신탁등기가 잡혀있을 경우 신탁 사기의 위험이 있기 때문에 이 경우 필히 등기소를 방문해 신탁원부를 발급받아 확인하시고 대금지급자를 확인한 뒤에 그 사람의 동의를 받아 계약을 진행하셔야 됩니다.

이걸 확인하지 않고 작성된 계약서는 가짜 계약서가 될 확률이 굉장히 높기 때문입니다.

그럼 다들 전세 계약 안전하게 하시고 전세계약을 잘하는 사람은 싸게 계약하는 사람이 아니라 안전하게 계약하는 사람입니다.