전세사기 예방을 위한 전세계약 용어.

전세사기 예방을 위한 기본 전세계약 용어부터 설명합니다. 틀에 박힌 어려운 용어들은 최대한 배제하고 누구나 이해하기 쉽게 설명드리겠습니다. 먼저, 전세계약 관련해서 꼭 알고 계셔야 될 용어 6가지부터 설명드리겠습니다.

1. 깡통전세

부동산은 매매가와 전세가가 따로 있습니다. 내가 집주인에게 전세보증금을 내고 전셋집에 들어갔는데 계약기간 중간에 집주인이 부도가 났거나 집주인이 보증금을 흥청망청 써서 계약기간이 만료됐을 때 보증금을 돌려줄 돈이 없다면 일단, 내가 살고 있는 전셋집은 경매에 넘어가게 됩니다 그리고 경매에서 내가 살고 있는 전셋집이 제삼자에게 매각되면 그 제삼자가 지불하는 낙찰가를 통해서 내 전세보증금을 겨우 돌려받을 수 있긴 합니다.

근데 입찰기일 내에 경매에 참여해서 집을 매입해 가려는 사람이 없다면 경매가 유찰이 되는데 유찰 1회당 지역에 따라 경매 최저입찰가가 20~30%씩 떨어집니다. 실제 예시로 한번 보여드리겠습니다.

1억 3천만 원짜리 부동산이 1회 유찰되자 최저입찰가가 1억 600만 원으로 떨어지고 8,500만 원까지 떨어진 것을 알 수 있습니다. 그렇기 때문에 내가 들어간 전셋집이 2회 유찰되자 전세 수요가 많은 지역이라서 애당초 내가 냈던 전세보증금이 매매가와 같거나 높다면 유찰이 한 번만 되더라도 낙찰가가 훅훅 떨어지기 때문에 내 보증금을 온전히 돌려받지 못하는 상황이 발생합니다.

이런 위험이 도사리고 있는 전셋집을 깡통전세라고 합니다 깡통전세는 혹여나 깡통전세 고를 때 매매가 X70% 2 전세가 내 전셋집이 경매에 넘어가게 됐을 때 유찰될 것까지 고려해서 전세가가 매매가보다 70% 아래인 물건을 찾으시는 걸 추천합니다

2. 근저당

근저당이란 집주인이 집을 구매했을 때 그 집을 담보로 얼마의 대출을 받았는지 알 수 있는 지표입니다.

이게 왜 중요하냐? 근저당이 설정된 집은 집주인이 집을 매입할 당시 은행에서 대출을 받은 거죠? 이 말은 즉 내가 전세보증금을 집주인에게 준 시점보다 은행이 집주인에게 대출을 해준 시점이 훨씬 빠르다는 겁니다. 그렇기 때문에 집주인이 대출을 갚지 못해서 집이 경매에 넘어가게 되면 낙찰가에서 전세 세입자인 나보다 은행이 먼저 배당을 받아가게 됩니다.

예를 들어, 매매가가 1억 5천 전세가가 1억 근저당이 5천만 원 잡힌 집에 전세계약을 했다가 집이 경매에 넘어가게 됐는데 1회 유찰이 된 후에 낙찰됐다?

그럼 일단 1억 5천에서 1회 유찰됐으니깐 1억 3천만 원 정도에 낙찰이 됐겠죠? 그렇게 낙찰가 1억 3천만 원에서 전세 세입자인 나보다 돈을 더 먼저 받아야 하는 은행으로 5천만 원이 지급되면 남은 금액은 8천만 원입니다.

나는 내가 낸 전세보증금 1억을 돌려받아야 하는데 온전히 돌려받기는 힘든 상황인 거죠. 그렇기 때문에 근저당이 설정된 집을 보고 있다면 경매에 넘어가게 됐을 때 1회 유찰될 것을 감안해서 근저당과 전세가를 합친 금액이 매매가의 70% 이하인 집을 고르는 게 좋습니다.

3. 대항력

대항력이란 세입자가 법적으로 주택을 사용할 권리 보증금을 돌려받을 권리 이 두 가지를 획득하게 되는 걸 뜻합니다. 대항력을 갖추려면 전세계약이 끝난 후 대항력을 갖추려면 전세계약이 끝난 후 해당 관할지의 주민센터로 가셔서 전입신고를 하셔야 되는데 전입신고를 하게 되면 다음날 00시부터 대항력의 효력이 발생하게 됩니다. 그렇다면 만약 전입신고를 하지 않으면 어떻게 될까요?

그럼 혹여나 내 전셋집이 경매에 넘어가게 됐을 때 법적으로 전세보증금에 대해서 보호를 받을 수가 없습니다. 그러니까 전세계약을 하셨다면 전입신고는 무조건 하셔야 됩니다.

4. 우선변제권

전입 신고를 하면서 600원을 내고 확정일자를 함께 받으면'우선변제권'이라는 게 나한테 생기는데 우선변제권이란 전셋집이 혹여라도 경매에 넘어가게 됐을 때 낙찰된 금액을 제삼자 보다 먼저 받을 수 있는 권리를 뜻합니다.
이 말은 즉 내가 확정일자를 받은 시점보다 집주인이 근저당을 설정하는 시점이 늦는다면 집이 경매에 넘어가더라도 낙찰금액에서 내가 받을 전세보증금을 낙찰금액에서 내가 받을 전세보증금을 은행보다 먼저 받을 수 있다는 거겠죠?

근데 반대로 확정일자를 받지 않았거나 귀찮아서 늦게 받았다면 집주인이 중간에 대출을 받아 근저당 설정을 했을 때 은행이 먼저 돈을 가져가는 암울한 상황이 펼쳐지기 때문에 반드시 계약이 끝난 날 주민센터에서 전입신고와 함께 확정일자를 꼭 받으셔야 됩니다.

5. 전세권 설정

전세권 설정은 확정일자와 같은 개념입니다. 우선변제권이 생기는데 하지만 다른 점이 있습니다 확정일자의 효력은 대항력이 갖춰진 이후부터 발생해요 근데 대항력은 전입신고를 한 다음 날 00시부터 효력이 발생한다고 설명드렸습니다.

이 말은 즉 확정일자도 전입신고와 마찬가지로 그다음 날 00시부터 효력이 발생한다는 겁니다 근데 전세권 설정은 대항력이 갖춰지지 않았더라도 즉시 효력을 나타내기 때문에 확정일 자보다 효력이 발생하는 시점이 그리고 전세권 설정은 전입신고가 필요하지 않기 때문에 실거주를 하지 못하는 분들이 경매에 넘어갈 것을 고려해서 많이들 들고 있습니다.

6. 전세보증보험

전세보증보험은 말 그대로 보험입니다. 전세계약을 하면서 보증보험에 가입하면 보험료를 내는 조건으로 집이 경매에 넘어가게 됐을 때 해당 기관이 보장 한도 내에서 전세보증금을 선지급해 주는 것입니다.

자동차 사고를 많이 내는 사람이 자동차보험 가입에 거절되듯이 권리사항이 복잡해서 보증금을 돌려받지 못할 위험률이 큰 집은 보증보험 가입이 거절됩니다.

“나는 전세계약에 대해서 아무것도 모른다!!!"라고 하시는 분들은 전세보증보험 가입이 거절되는 집만큼은 거른다는 마음으로 전셋집을 찾아보시면 됩니다.