부동산 경매 입찰 전에 조사하여야 할 사항

입찰 물건의 위치를 결정 입찰 물건의 용도 및 크기 입찰 물건의 장애요소를 점검 및 향후 환가성을 대비하여 주변 현황 분석이 필요하다 위의 사항을 종합적으로 판단하고 분석하여 제일 중요한 입찰 가격을 결정하는 것이 중요하다.

1. 입찰 물건의 선택

입찰하고자 하는 경우에는 다음 사항을 고려하여 입찰 물건 및 입찰 가격을 결정하여야 한다. 그 기준으로서는
첫째, 입찰 물건의 위치를 결정하여야 한다.
둘째, 입찰 물건의 용도(구조적 용도 및 공법상 용도) 및 크기(외관)를 점검하여야 한다.
셋째, 입찰 물건의 장애요소를 점검하여야만 한다.
넷째, 향후 환가성을 대비하여 주변 현황 분석이 필요하다. 다섯째 다섯째, 위의 사항을 종합적으로 판단하고 분석하여 제일 중요한 입찰 가격을 결정하여야 한다.

(1) 위치
낙찰받고자 하는 부동산 위치의 선정 작업이 1차적으로 선행되어야만 한다.

(2) 용도 및 외관 작업
현재의 건물이 무엇으로 사용되고 있는지를 파악해야만 하고, 부동산공법상 규제사항이 무엇인지 등을 점검해야 하며, 또한 건물의 외관, 구조, 시설물 등을 점검해야만 한다.

(3) 장애요소
주택뿐만 아니라 주택 이외의 건물의 경우 최선순위 근저당권 설정 이후의 권리에 대하여는 낙찰자가 부담해야 할 부분이 없으나, 임차인 문제가 주요 관건이 된다.

(4) 환가성 여부 확인
법원 경매에 의한 부동산 취득도 하나의 부동산 투자이므로 가격이 싸거나 건물이 크다고 무조건 좋은 것만은 아니다. 향후 환가 시를 대비한 투자를 하여야 할 것이다.

2. 권리분석 부당한 경우가 발생

(1) 부동산 등기부 점검
부동산 권리관계의 변동이 있을 경우에는 부동산 등기부라는 공적인 장부에 표시(등기)를 하여야만 되는데, 1차적인 권리분석은 부동산 등기부에 의해 점검하여야 한다.

(2) 낙찰자가 인수해야 할 권리 점검
주택 및 상가건물 임대차 보호법상의 대항력 있는 임차인의 유무 여부, 유치권의 존재 여부, 선순위 가처분 등의 존재 여부를 점검하여야 한다.

3. 물건분석

낙찰받고자 하는 부동산의 용도지역과 도시계획상 제한되는 사항이 있는지 등을 토지가 용계획 확인원에 의하여 점검하여야 하며, 현장답사를 통해 부동산 현황을 파악하여야 한다.

(1) 아파트 점검사항
① 역세권 소재 여부 및 대중교통수단 확인
② 가구수가 5백 세대 이상 되는지와 아파트 지명도 확인
③ 관리사무소를 방문하여 연체된 관리비 등이 있는지 확인 요
④ 월 관리비 및 난방방식 확인
⑤ 대지지분 확인 후 대지권 등기가 없다면 대지권 확보가 가능한지 확인

(2) 단독주택, 다가구주택 점검사항
① 역세권 소재 여부 및 대중교통수단 확인
② 도로 상황 및 주차공간 확인
③ 대지 모양 및 경사도, 축대 유무 확인
④ 유흥가와의 인접성 여부 및 혐오, 위험시설 등의 소재 여부 확인
⑤ 학교, 관공서, 금융기관, 할인점 등 편의시설의 접근성 여부 확인
⑥ 도시가스 설치 여부 확인

(3) 연립, 다세대 주택 점검사항
① 역세권 소재 여부 및 대중교통수단 확인
② 대지지분 및 단지면적 확인
③ 도로 상황 및 주차공간 확인
④ 기타 주거공간으로서 장애요소 확인

(4) 주상복합 점검사항
① 단독주택의 확인사항과 상가의 경우 상권 형성 여부 및 유동인구 점검
② 주거공간과 비주거 공간의 임대차 상황 확인

(5) 상가 점검 사항
① 업종 및 경쟁업종 유무와 월세 수입 확인
② 상권 형성과 유동인구 확인
③ 소비자의 구매형태 확인
④ 주차 가능 여부 확인

(6) 공장 점검사항
① 물류비용과 공장용수 비용, 도로, 철도, 동력 등 확인
② 공장 저당법에 의한 공장 건물과 공장용지, 기계, 기구류 등이 감정평가 서상에 표시되었는지 여부를 확인
③ 체납된 전기요금 확인
④ 오염물질 및 폐기물 여부 확인

4. 입찰 가격에 대한 결정

권리분석 및 물건분석에 의해 투자할 물건을 선정하였다면 입찰 가격을 결정하기 위해 정확한 부동산 시세를 파악하여야 하는데, 부동산의 정확한 시세는 부동산 소재 인근 중개업소가 제일 잘 안다. 중개업소에 대한 공략을 잘해야 적정한 입찰가를 결정할 수 있다.

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