부동산 경매 권리분석은 경매의 핵심이다.

권리분석의 모든 책임은 입찰자가 진다. 경매에 처음 입문할 때 가장 먼저 배워야 하는 것은 해당 부동산에 대한 권리분석'이라고 할 수 있다. 왜냐하면 낙찰 자위 온전한 소유권 취득 여부가 권리분석의 핵심이기 때문이다.

경매 대상이 된 부동산의 법률적 권리관계.

권리분석이란 경매 대상이 된 부동산의 법률적 권리관계를 분석해 입찰자가 해당 부동산을 낙찰받은 이후에 부담해야 하는 권리가 존재하는지, 만일 낙찰자가 인수해야 하는 권리가 존재한다면 어느 정도의 경제적 부담을 져야 하는지 등을 판별하는 것이다.

투자라는 관점에서 보면 해당 경매 대상물에 대한 수익성을 분석하는 것도 분명 중요하지만 이보다 더 중요한 것이 권리분석이다. 왜냐하면 경매에 대한 모든 책임은 전적으로 입찰자 본인이 져야 하기 때문이다. 본인이 책임져야 한다는 의미는 권리분석을 잘못해서 낙찰받은 부동산에 추가로 부담해야 하는 비용이 생긴다면 낙찰자 본인이 부담해야 한다는 뜻이다.

추가부담금이 수백만 원이라면 울며 겨자 먹기 식으로라도 부담할 수 있지만 수천만 원에 이른다면 입찰보증금을 날리더라도 어쩔 수 없이 해당 낙찰을 포기하는 수밖에 없다. 이 정도 경우라면 차라리 다행이다. 심한 경우에는 온전히 낙찰받은 해당 부동산의 소유권을 고스란히 잃게 되기도 한다.

즉 해당 부동산에 말소 권리보다 선순위로 '처분금지 가처분'이나 '소유권 이전등기청구권 보전 가등기 또는 '예고등기' 등의 권리가 있다면 낙찰자가 소유권을 이전받은 후라도 이들 권리자가 권리행사를 하는 경우 낙찰로 얻은 부동산에 대한 소유권을 빼앗길 수도 있다. 경매가 위험하다고 말하는 이유는 이처럼 권리분석을 잘못할 경우 예상치 못한 손해를 볼 수 있기 때문이다. 그러나 이와는 반대로 철저한 권리분석으로 막대한 시세차익을 거두는 경우도 많다. 권리분석은 이처럼 손해 또는 수익과 직결되는 것이기 때문에 결코 소홀히 할 수 없는 작업이다.

낙찰 자위 온전한 소유권 취득 여부가 권리분석의 핵심.

많은 사람들이 경매로 부동산을 낙찰받게 되면 해당 부동산에 설정된 각종 부담들, 예를 들어 저당권이나 가압류 등의 모든 권리들이 전부 소멸하고 깨끗한 등기 상태로 낙찰자에게 소유권이 인수되는 것으로 알고 있다.

물론 대부분의 경우는 그렇다. 즉 경매를 통해 부동산을 취득하는 경우 해당 부동산의 등기부에 존재하는 각종 권리들, 즉 낙찰자의 소유권 행사에 지장을 초래하는 각종 권리들은 대부분 소멸한다. 따라서 낙찰자는 해당 부동산의 기존 소유자가 부동 산상에 설정한 저당권·지상권·전세권 등의 각종 권리가 소멸된 상태로 소유권을 취득한다.

하지만 모든 경매가 그런 것은 아니다. 어떤 경우에는 등기부에 표시되지 않는 권리, 예컨대 세입자의 임차권이라든지 유치권 등 보이지 않는 권리들을 낙찰자가 인수해야 하기도 하고, 어떤 경우에는 등기부에 표시되는 권리, 예를 들어 환매등기나 예고등기 또는 가압류나 가 처분 등기 등이 소멸되지 않아 낙찰자가 인수해야 하기도 한다.

결국 권리분석의 핵심은 입찰자가 해당 부동산을 낙찰받은 후에도 여전히 인수해야 하는 부동산 상의 권리가 무엇인지, 인수해야 하는 권리에 따르는 추가 부담금액은 어느 정도인지를 파악하는 것이라고 할 수 있다.

이와 같이 세입자와 관련된 권리분석에서 흔히 할 수 있는 실수 가운데 하나가 동거가족만 전입신고한 임차인 분석을 잘못한 경우다. 일반적으로 경매로 주택을 낙찰받는 경우 주민등록상 전입일자가 선순위 저당권보다 늦은 후순위 임차인은 대항력이 없기 때문에 낙찰자가 전세보증금을 물어주지 않아도 되는 것으로 판단한다.

물론 99퍼센트 맞는 말이다. 그러나 1퍼센트는 그렇지 않다. 바로 앞서 본 것처럼 세대가'의 경우가 바로 그것이다. 세대 합가란 한 가족의 세대가 분리되어 있다가 다시 합쳐진 경우를 말하는데, 이러한 세대 합가의 경우 그 세대주의 가족인 세대원까지 포함해 먼저 전입한 날을 기준으로 대항력을 판단한다. 따라서 법원 기록상에 나타나는 세대주인 임차인은 후순위라도 그 세대원의 전입일이 말소기준 권리인 근저당 설정 일보다 빠르면 낙찰자가 임차인의 모든 전세금을 물어줘야 한다.

즉 A 씨 부인이 2004년 3월 1일 전입신고를 하고 그 후인 2004년 4월 1일 근저당이 설정된 후, 2004년 5월 1일 남편인 A 씨 가 전입신고를 해서 세대 합가를 했다면 A 씨의 대항력은 2004년 5월 1일 이후가 아닌 A 씨 부인의 전입일인 2004년 3월 1일 이후가 되어 최초 근저당보다 앞서므로 결국 선순위 임차인의 지위를 갖게 되는 것이다.

권리분석을 하면서 이러한 사실을 확인하기 어려운 이유는 '주민등록등본'에 세대원인 A 씨 부인의 전입일자인 2003년 3월 1일은 나타나지 않고 세대주인 A 씨의 전입일자 2003년 5월 1일만이 기재되기 때문이다. 이런 경우에는 임차인 A 씨와 그 가족 전체의 '주민등록 초본을 발급받아서 확인해야 한다. 이처럼 권리분석을 하면서 임차인 분석을 할 때는 주민등록등본뿐 아니라 주민등록 초본까지도 꼼꼼하게 확인해야 한다.

주민등록등본 등은 해당 부동산이 경매 물건임을 나타낼 수 있는 서류(인터넷 매물정보화면 출력 시 등)를 동사무소 담당 공무원에게 제시하면 발급받을 수 있다. 그런데 일부 동사무소의 경우 열람만을 허용하고 발급은 허용하지 않으므로 유의해야 한다.

법원 경매 정보만 믿으면 안 된다.

세대 합가의 세대 합가의 내용을 조금 더 심화해서 알아보자. 왜냐하면 세대 합가의 문제는 아파트 등 주택 경매에서 입찰자가 빠지기 쉬운 대표적인 함정 가운데 하나일 뿐만 아니라 대법원의 경매 정보만을 신뢰할 때 생길 수 있는 문제이기 때문이다. 따라서 세대 합가에 대해서는 신중하게 내공을 쌓을 필요가 있다.

앞서 살핀 A 씨의 세대 합가 사례에서 A 씨 부인이 2004년 3월 1일 전입신고를 하고, 2004년 4월 1일 근저당권이 설정된 후인 2004년 5월 1일 놀부가 전입신고를 했기 때문이다.

권리분석의 핵심은 낙찰 후 낙찰자가 인수해야 하는 부동산 상의 권리가 무엇인지, 그에 따른 추가금액이 얼마인지 파악하는 것.

부동산 경매 신청 절차 요약.

부동산 경매 신청 절차 요약.