부동산 경매 권리분석 시작 전 물권과 채권의 구별 중요성.

재테크에 관심이 있는 사람이라면 물권과 채권에 대해 들어보았을 것이다. 부동산이나 경매에 관심이 있는 사람은 채권이라는 단어보다는 '물권'이라는 단어가 훨씬 친숙할 것이고, 주식이나 펀드에 관심이 있는 사람은 물권이라는 단어보다 '채권'이라는 단어가 훨씬 익숙할 것이다.

소유권을 규율하는 것이 물권, 계약을 규율하는 것이 채권.

물권과 채권의 개념은 원래 민법상의 권리 구별이다. 대한민국은 시장경제를 원칙으로 하면서 개인의 재산을 보호하는 규정을 헌법과 하위법령에 각기 규정하고 있는데 개인의 재산, 즉 재산권에 관한 규율에 대한 일반 법률이 바로 민법이다.

자본주의 시장경제는 '소유권' 제도와 '계약 제도를 근간으로 하는데, 소유권을 규율하는 것이 물권 제도이고, 계약을 규율하는 것이 채권제도이다.

민법은 물권 편과 채권 편을 구별해서 각 권리에 대해 자세히 규율하고 있다. 물론 법률적으로 재산권에는 채권과 물권 외에도 무체재산권(지적재산권)이라는 것이 있다. 그러나 무체재산권은 아직까지 전체 재산 중에서 큰 비중을 차지하고 있지 못한 실정이기 때문에 크게 물권과 채권으로 구성된다고 이해하면 무리가 없다.

예를 들어 A가 삼성동 아이파크 아파트를 한 채 소유하고 있고, 또한 국민은행에 예금 1억 원을 예치해놓았다고 하자. 그렇다면 A는 삼성동 아이파크 아파트에 대한 소유권, 즉 물권과 국민은행에 대한 1억 원의 예금반환채권을 가지고 있는 셈이다. 결국 '재산을 많이 가진 부자'란 '물권과 채권을 많이 가진 사람'이라는 뜻이다.

1. 물권과 채권은 성질부터 판이하다

물권이란 물건物에 대한 권리이다. 즉 특정 물건을 직접 지배해서 이익을 얻는 배타적인 권리'를 물권이라고 한다.

예를 들어 A가 삼성동에 있는 아이파크 아파트 한 채를 샀다고 하자. A는 해당 아파트에 직접 거주하면서 아파트를 사용할 수도 있고(사용), 해당 아파트에 세를 놓아 임대료를 받아 수익을 올릴 수도 있고(수익), 가격이 오르면 해당 아파트를 다른 사람에게 팔아서 이익을 챙길 수도 있다(처분). 이처럼 물권은 특정한 물건에 대해 사용·수익·처분 등을 할 수 있는 권리를 말한다.

2. 이에 반해 채권이란 빚債에 대한 권리이다.

즉 '특정인(채권자)이 다른 특정인(채무자)에게 특정 행위 (급부, 빚)를 청구할 수 있는 권리'를 채권이라고 한다. A가 아이파크 아파트를 살 때 흥부와 매매계약을 체결하고 대금을 지급했다면 A(채권자)는 B(채무자)에게 '그 집을 인도해달라'는 특정한 행위를 청구할 수 있는 채권을 갖는 것이고, 흥부는 A의 요구에 따라 집을 넘겨줘야 할 의무(채무, 빚)를 지는 것이다. 이처럼 채권은 특정한 사람에게 특정한 뭔가를 청구할 수 있는 권리를 말한다.

3. 물권은 물건을 직접 지배하는 권리이다.

민법이 인정하는 물권에는 소유권, 점유권, 지상권, 지역권, 전세권, 유치권, 질권 저당권의 8가지가 있다.

이 중 소유권은 물건에 대한 직접적인 사용·수익·처분 등의 막강한 효력을 가지는 권리이고, 점유권은 처분의 권리는 없고 사용·수익의 효력만을 가지는 권리이다. 그리고 지상권 · 지역권 · 전세권을 용익물권物權이라 부르는데, 용익물권이란 물건이 가지는 '사용가치의 지배를 목적으로 하는 것으로서 사용권에 주안점을 둔 물권을 의미한다.

또한 유치권. 질권. 저당권을 담보물권擔保物이라 부르며, 담보물권이란 채권의 담보를 위해 물건이 가지는 '교환가치의 지배를 목적으로 하는 것으로서 처분권에 주안점을 둔 물권을 의미한다.

위와 같은 8가지 물권은 모두 민법에 규정되어 있다. 그리고 성문법인 민법이 아니라 관습법에 의해 인정되는 물권이 있는데, 관습법상의 분묘기지권과 관습법상의 법정지상권이 바로 그것이다.

권리분석과 관련해 10가지 물권 중 특히 관심을 가지고 살펴야 하는 것이 지상권 · 전세권·유치권 · 저당권 · 법정지상권이라는 5가지 물권이다.

그리고 10가지 물권 중 유치권 관습법상의 분묘기지권·관습법상의 법정지상권은 등기부상에 등기되지 않는 권리이기 때문에 등기부 분석만으로는 실체를 파악할 수 없어 특히 주의를 요하는 권리들이다.

각종 권리들이 나오고 그 용어부터 심상치 않아 경매가 상당히 어려운 것이라고 생각할지 모르겠다. 각종 권리들에 대해서는 이후에 천천히 다룰 것이므로 일단 이러한 용어들이 존재한다는 것만 알고 넘어가기로 하자.

4. 채권은 특정인에게 뭔가를 청구할 수 있는 권리이다.

부동산 경매에 입문하는 사람들 중에 가장 많이 헷갈려하는 것이 바로 채권 이장하는 개념이다. 특히 주식 투자에 익숙한 사람은 채권을 법률적 개념으로서의 인식하기 때문으로만 채권이 아닌 재테크 수단으로써의 채권에 혼란이 생긴다.

재테크 수단으로써의 채권은 '정부·공공기관·주식회사 등이 대중으로부터 필요한 자금을 조달할 목적으로 발행하는 채무증서'를 말한다.

즉 재테크 수단으로써의 채권은 거액의 장기자금을 일시에 대량으로 조달하기 위한 일종의 차용증서인 셈이다. 그러나 법률적 개념으로서의 채권은 '특정인에게 특정한 행위를 청구할 수 있는 권리'이다.

예를 들어 A가 B에게 1억 원을 빌려준 경우 변제 일자가 도래하면 A는 B에게 빌려간 돈을 갚아달라고 청구할 권리, 즉 채권을 행사할 수 있는데, 이때 흥부가 돈을 갚지 못하면 흥부로부터 담보로 제공받은 부동산에 대해 경매를 진행해서 낙찰대금으로 자신의 돈을 회수할 수 있다.

부동산 경매와 관련해 반드시 알고 있어야 하는 채권의 유형은 환매권과 임차권이다. 환매권이란 부동산을 파는 사람이 일정한 기간 내에 다시 부동산을 되사오겠다는 계약을 한 것을 말한다.

임차권은 부동산 소유자인 임대인이 임차인에게 부동산을 사용·수익 하게 할 것을 약정하고, 임차인은 이에 대해 차임을 지급할 것을 약정한 것을 말한다.

경매 권리분석에서 알아야 하는 임차권으로는 민법상에 등기된 임차권과 더불어 민법의 특별법인 주택임대차 보호법상 주택 임차인 즉 세입자의 주택 임차권과 상가임대차 보호법상 상가 임차인의 상가 임차권 등이 있다.

5. 전세권과 채권적 전세는 구별된다.

물권과 채권의 개념을 구분할 때 주의를 요하는 것은 '물권적 전세권'과 '채권적 전세'의 구별이다. 물권적 전세권은 민법 물권이고, 채권적 전세는 주택 임상의 대차 보호법상의 채권인 임차권이다. 사회 관행상 전세라고 부르는 것
은 주로 임차권을 뜻한다.

즉 물권적 전세권이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유해서 그 부동산의 용도에 맞춰 사용·수익 하며, 그 부동산 전부에 대해서 후순위 권리자, 기타 채권자보다 전세금에 관해 우선변제권이 인정되는 권리로 등기되어 있는 것을 말한다.

반면 채권적 전세란 월세와 비교되는 개념이며, 우리가 흔히 말하는 '전세'로서 내용적으로는 물권적 전세와 거의 유사하지만 등기가 아닌 주택의 인도와 주민등록에 의해서도 대항력이 부여되고 확정일자에 의해 우선변제권이 인정되는 권리로서 '등기되지 않은 임대차와 동일하다고 보면 된다.

이처럼 물권적 전세권과 채권적 전세(임차권)를 구분할 수 있는 가장 쉬운 방법은 그 부동산의 등기부에 전세권 등기가 전세권 등기가 되어 있는지 확인하는 것이다. 전세권 등기가 되어 있으면 물권적 전세권이고 그렇지 않으면 채권적 전세(임차권)로 보면 된다. 권리분석을 할 때에는 등기되지 않은 채권적 전세와 등기되어 있는 물권적 전세권을 구별해야 한다.