부동산 경매와 관련된 용어 정리.강제경매와 임의경매

경매에는 강제경매와 임의경매가 있으며, 강제경매는 채무명의 즉 집행권원을 확보한 후 경매를 신청한 것이고, 임의경매는 담보권 존재의 증명으로 경매를 신청한 것이다. 강제경매와 임의경매는 실질적으로 경매신청 절차에서만 차이가 있고, 경매를 집행함에 있어서는 민사집행법에 의해 이루어진다는 점에서는 차이가 없다.

1. 채권자가 채무자에게 차용증을 받고 돈을 빌려주었으나, 채무자가 돈을 갚지 않을 경우.

강제경매는 채권자가 채무자에게 차용증을 받고 돈을 빌려주었으나, 채무자가 돈을 갚지 않을 경우, 채권자는 채무자를 상대로 차용증에 의한 대여금 반환청구소송을 제기하는데 소송에서 승소하면 채권자는 법원으로부터 판결문을 받게 된다. 이렇게 채권자가 소송에서 승소한 후에도 채무자가 돈을 갚지 않으면 채권자는 판결문으로 채무자의 일반재산(채무자 명의의 모든 재산)에 대하여 강제적으로 채권을 회수하는 절차를 밟게 되는데 이것을 강제경매라고 한다.

채권자가 채무자 명의의 재산에 대하여 강제경매 신청할 수 있는 집행권원(채무명의)에는 판결문(이에는 이행, 형성, 확인 판결문이 있으나, 이행 판결문만이 집행권원이 된다)과 공증어음, 확정된 지급명령, 민사조정조서 등이 해당된다.

2. 일반적으로 담보권의 실행을 위한 경매  (담보권 실행을 위한 경매).

임의경매는 일반적으로 담보권의 실행을 위한 경매를 말하는 바, 이는 채무자나 제삼자 소유의 부동산에 대하여 (근) 저당권, 전세권 등을 설정하고, 채무를 이행하지 않는 경우 집행권원 및 집행문의 부여 없이 곧바로 부동산을 매각하여 금전채권을 변제하는 강제집행절차이다.

① 저당권에 의한 임의경매
채권자가 채무자에게 돈을 빌려주면서 이를 담보하기 위하여 채무자 명의의 부동산에 (근) 저당권을 설정하는데, 채무자가 돈을 갚지 않을 경우, 채권자는 저당권이 설정된 채무자 명의의 부동산을 경매 신청하여 채권을 회수한다. 이를 통상적으로 임의경매라 한다.

② 담보가등기에 의한 임의경매
채무자는 금융기관에서 돈을 빌리면서 채권자가 자기 부동산에 저당권을 설정해 주곤 하나, 그렇지 않고 가등기 담보 등에 관한 법률에 가등 기담 보등에 관한 법률에 의한 담보가등기를 채무자 명의의 부동산에 설정하고 돈을 빌릴 수 있다. 담보가등기도 가등 기담 보등에 관한 법률에 의하여 저당권으로 보기에 채무자가 돈을 갚지 않을 경우, 채권자인 담보 가등기권자는 담보가등기가 설정된 부동산을 경매 신청하여 채권을 회수한다. 이것도 임의경매라 한다.

③ 전세권에 의한 임의경매
주택 등을 임차하면서 소유자의 동의하에 임차 부동산에 전세권 등기를 할 수 있는데 전세권 존속기간이 만료된 후 소유자가 전세금을 반환하지 않을 경우, 전세권자는 전세권에 의한 경매신청을 할 수 있다. 이것도 임의경매라 한다.

3. 법원은 경매절차의 개시 등기부에 등재되는 것이 경매개시 결정 등기.

경매개시 결정등기란 채권자가 집행 법원에 경매신청을 하게 되면, 법원은 경매절차의 개시 결정(판결의 일종)을하고 직권으로 그 사유를 등기부에 기입할 것을 관할 등기소의 등기공무원에게 촉탁하게 되며, 이때 등기부에 등재되는 것이 경매개시 결정 등기이며 이때부터 매각 대상 부동산에 압류의 효력이 발생한다.

4. 경락이란 용어 대신 낙찰이 정식 용어.

낙찰/매각이란 1993년 부동산에 대한 법원 경매가 호가제에서 입찰제(서면 응찰)로 바뀌면서 등장한 용어로 경락이란 용어 대신 낙찰이 정식 용어이나 2002년 민사집행법이 제정되면서 현재는 매각으로 바뀌었다.

5. 경락.

구 경매법이 적용되던 호가제 시절의 용어로 낙찰과 같은 의미이다.

6. 법원이 직권으로 경매절차를 취소.

잉여(남을)의 가망이 없을 경우의 경매 취소(민사집행법 제102조), 부동산의 멸실 등으로 경매 취소(민사집행법 제96조), 담보권의 소멸 그리고 원인무효 등의 사유가 있을 때 법원이 직권으로 경매절차를 취소하게 된다.

7. 취하

① 신청 채권자의 취하 신청에 의하여 압류의 효력은 소멸되고 경매절차가 정지된다
② 매수신고가 있는 뒤 경매신청을 취하하는 경우에는 최고가 매수 신고인 또는 매수인과
차순위 매수 신고인의 동의를 받아야 그 효력이 생긴다(민사집행법 제93조).

8. 변경

적법한 절차에 의하여 경매절차가 진행되었으나, 매각 공고된 매각기일에 경매가 실시되지 못하게 된 것을 말한다. 이것은 절차상의 흠결, 경매 기록의 보정 또는 중대한 새로운 사항의 추가나 매각조건의 변경 등 권리관계의 변동 사유가 있는 경우에 집행 법원이 직권으로 매각기일을 변경하는 것이다.

9. 연기

채무자, 소유자 또는 이해관계인의 신청이나 신청 채권자의 연기 신청으로 매각기일을 다음 기일로 미루는 것을 말하며, 통상 2회에 한해 연기되는 것이 원칙이나, 그 이상도 가능하다.

10. 인수 주의

채권에 관한 부동산 상의 부담을 매수인에게 인수하게 하는 것을 말한다.

11. 부동산 위의 각종 등기는 매각으로 소멸되어 없어지게 되는 것. 소제 주의.

지상권, 지역권, 전세권 및 등기된 임차권은 저당권, 압류채권, 가압류 채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸되며(민사집행법 제91조 제3항), 최초의 근저당권보다 후에 기입된 가등기, 압류, 가압류, 가처분 등은 소유권 이전등기 시 말소 촉탁의 대상이 된다. 즉 매수인이 인수하지 아니하는 부동산 위의 각종 등기는 매각으로 소멸되어 없어지게 되는데, 이를 소제 주의, 소멸 주의 또는 삭제 주의라고도 한다.

12. 매각물건명세서=입찰 물건명세서=경매물건명세서.

매각물건명세서는 집행관의 현황조사보고서, 임대차 관계 조사서, 이해관계인 또는 임차인들의 권리신고 및 배당요구 신청서를 토대로 작성되며, 경매 입찰자에게는 가장 중요한 서류이다. 매각기일 1주일 전부터 경매법원에서는 사본을 비치하여 일반인의 열람을 위하여 제공되며, 임차인의 점유 권원 및 보증금의 액수 등에 관하여 알아볼 수 있게 한 공문서이다.

13. 최저 매각 가격

집행 법원은 매각 시마다 최저 매각 가격을 정하도록 하여 그 가격으로 매각을 실시하고 있는데, 응찰하는 금액은 최저 매각 가격의 이상이어야 하며, 이 금액에 미달하는 경우는 무효로 처리한다.

14. 일괄매각

분할매각과 반대되는 개념으로 수개의 부동산이 상호 간의 위치, 형태, 이용관계 등 일체성이 인정되는 경우 한 사건으로 일괄하여 매각하는 것을 말한다.

15. 매각(입찰) 기일

매각(입찰)을 실시하는 기일을 말하며, 최고가 매수 신고인은 매각 당일 결정된다.