부동산 경매.부동산 경매의 장단점

부동산 경매란 채무자가 돈을 갚지 않을 경우 채무자 소유의 부동산을 강제로 배각하여 채권자에게 돌려주는 절차이다. 예를 들어 甲이 乙에게 1억 원을 빌려주면서 乙이 소유한 아파트에 甲이 근저당권 설정등기를 하고, 만약에 乙이 변제기한까지 돈을 변제하지 않으면, 甲은 법원을 통해 乙의 아파트를 강제로 팔아 자신이 빌려 준 돈을 회수할 수 있다.

부동산 매매의 일종. 하지만 일반적인 매매와는 몇 가지 차이가 있다.

이러한 부동산 경매는 부동산 매매의 일종이라고 할 수 있다. 하지만 일반적인 매매와는 몇 가지 차이가 있다.

첫째, 매도인에 해당하는 채무자의 의사와는 무관하게 강제로 매매가 이루어진다.

둘째, 매매의 절차가 법원에 의해 통제된다.

셋째, 경쟁방식을 통해 매매가 이 루어 진다.

부동산 경매의 장점

 

1. 시가보다 저렴하게 부동산을 매입할 수 있다.

부동산 경매의 최대 장점은 시가보다 저렴하게 부동산을 매입할 수 있다는 점이다. 감정평가금액은 시가보다 낮게 평가하는 것이 일반적이고, 경매법원은 감정평가금액을 제1회 매각기일 최저 매각 가격으로 정한다. 따라서 제1회 매각기일에 참여해 최저 매각금액으로 매각 부동산을 취득한다고 하더라도 그 금액은 시가보다 낮다.

뿐만 아니라 매각기일에 매각 부동산이 매각되지 않는 경우(유찰되는 경우), 경매법원은 최저 매각 가격을 20% 내지 30% 감액한다. 예를 들어 20%씩 감액하는 경우 제1회 매각기일에 최저 매각 가격이 10억 원이 부동산이 3번 유찰되면, 제4회 매각기일 최저 매각 가격은 5억 1천2백만 원이 된다. 30%씩 감액하는 경우에는 제4회 매각기일에 최저 매각 가격은 3억 4천3백만 원이 된다.

2. 토지거래허가 구역 안에 있는 토지에 관한 경매의 경우 토지거래허가를 받을 필요가 없다.

토지거래허가 구역 안에 있는 토지에 관한 경매의 경우 토지거래허가를 받을 필요가 없다. 즉, 토지거래계약에 관한 허가구역 및 허가구역으로 보는 재정비 촉진지구(일명 뉴타운 지역) 내에 있는 일정 면적 이상의 토지를 거래할 때는 시장이나 군수 또는 구청장으로부터 토지거래허가를 받아야 하지만, 경매의 경우 토지거래허가를 받을 필요가 없는 것이다.

현행법은 허가구역 안에 있는 토지에 대해 거래계약을 체결하고자 하는 자는 먼저 토지거래허가를 받아야 하며, 허가를 받지 않고 체결한 거래계약은 효력이 없다고 규정한다. 하지만 실제 부동산 거래에 있어서 당사자들이 허가받을 것을 전제로 먼저 계약을 체결한 이후에 시장이나 군수 또는 구청장에게 토지거래허가신청을 하는 경우가 일반적이다.

현행법이 토지거래허가에 관해 엄격하게 규정하고 있고, 허가를 담당하는 공무원들도 허가기준을 엄격하게 적용함으로써 외지인의 경우 토지거래허가를 받기 어렵다. 허가를 받았더라도 허가받은 목적대로 토지를 이용해야 한다. 따라서 실수요자가 아닌 투자자의 입장에서는 토지거래허가가 큰 부담으로 작용한다.

만약 부동산 경매의 경우에도 토지거래허가를 받아야 한다면, 투자자들이 쉽게 입찰에 참여할 수 없게 되는 진입장벽으로 작용하게 될 것이다. 그렇게 되면 매각 부동산은 여러 차례 유찰됨으로써 매각금액이 낮아질 가능성이 있다. 이러한 점을 감안하여 부동산 경매에서는 토지거래계약에 관한 허가를 받지 않도록 예외를 인정해 주는 것이다.

따라 매도인이 이러한 등기를 모두 말소한 이후 매수인에게 소유권 이전등기를 해주거나. 매수인이 이를 인수하고 매매대금을 감액하는 것이 일반적이다.

반면 부동산 경매에 있어서는 원칙적으로 '말소기준 권리' 이후에 등기된 권리는 모두 말소의 대상이 된다. 예를 들어 2008년 1월 2일에 설정된 근저당권이 말소기준 권리가 되는 경우, 그날 이후에 설정된 (가) 압류, (근) 저당권, 전세권, 가등기, 가처분등기 등은 모두 말소의 대상이 된다. 이처럼 부동산 경매는 비교적 쉽게 등기부상의 권리관계를 정리할 수 있다는 장점이 있다.

부동산 경매의 단점

1. 유치권, 대항력 있는 임차인, 법정지상권 등에 대해서도 분석에 따른 권리분석상의 어려움

경매절차에 참여해 좋은 부동산을 저렴하게 매입하기 위해서는 우선 부동산 등기부를 통해 권리분석을 할 수 있어야 한다. 또한 부동산 등기부에 기재되지 않는 유치권, 대항력 있는 임차인, 법정지상권 등에 대해서도 분석할 수 있어야 한다. 일반적으로 이러한 경우 경매 부동산에 대한 권리분석 과정에서 어려움을 겪는다.

하지만 이는 전문가의 도움을 받으면 쉽게 해결할 수 있다. 일반 부동산 매매에서도 매수인은 공인중개사를 통해 매매 부동산에 관한 권리분석을 하고, 이를 토대로 매도인과의 사이에 매매계약을 체결한다. 마찬가지로 경매투자자는 경매절차에서 변호사, 법무사, 공인중개사의 도움을 받아 경매 부동산에 관한 정확한 권리분석을 할 수 있다.

2. 부동산의 인도에 상당한 시간과 비용이 소요된다.

일반 부동산 매매의 경우에는 매수인이 매도인으로부터 소유권 이전등기에 필요한 서류를 교부받고, 부동산을 인도 받음과 동시에 매도인에게 잔금을 지급하므로 특별한 문제가 없다.

그러나 부동산 경매의 경우 매수인이 매각대금을 납입해 부동산의 소유권을 취득한 이후에도 임차인 등은 이사비 등의 명목으로 돈을 요구하거나, 유치권을 주장하면서 부동산 인도를 거부하는 부당한 경우가 발생한다. 특히 시설비가 많이 들어가는 대중사우나, 단란주점, 임차인이 다수인 상가건물, 공사가 중단된 신축건물 등의 경우에는 부동산의 인도에 상당한 시간과 비용이 소요된다.

매수인은 채무자, 임차인 등이 매각 대상 부동산을 인도하지 않을 경우, 대금 납입 후 6개월 이내에는 부동산 인도명령에 의해 부동산을 강제로 인도받을 수 있다. 그 기간이 경과했거나 부동산 인도명령 신청이 기각된 경우에는 부동산 인도를 거절하는 자를 상대로 부동산 명도소송을 제기하여 승소 판결을 받음으로써 강제로 인도받을 수 있다.

3. 용어의 복잡성. 부동산 경매는 용어가 복잡해 초보자의 경우 이해하기 어렵다

경매법원은 종전에는 강제경매와 임의경매에 따라 용어를 별도로 사용하기도 했다. 하지만 현재는 민사집행법에 의하여 강제경매와 임의경매를 구분하지 않고 용어를 통일했다.

부동산 경매는 용어가 복잡해 초보자의 경우 이해하기 어렵지만, 몇 가지만 확실히 이해하고 나면 보다 친숙하게 느낄 수 있다. 부동산 경매는 단점들을 보완할 수 있는 전문적 지식과 능력이 요구된다.

부동산 경매는 일반 매매와는 달리 비교적 많은 단점을 갖고 있다. 그러나 부동산 경매 에서의 단점들을 보완할 수 있는 전문적인 지식과 능력만 있다면 오히려 그 단점을 장점으로 만들 수 있다.

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