부동산 경매 용어 정리.

부동산 경매는 시세보다 저렴하게 낙찰을 받을 수도 있고 여러 차례 낙찰이 될수록 더 차익이 커진다. 그러나 경매 정보를 제대로 알지 못하면 오히려 손해를 보는 경우도 생겨 분석을 철저하면서 신중하게 접근해야 하고 말소기준 권리 등의 용어들도 명확하게 알아두어야 한다.

1. 말소기준 권리

말소기준 권리는 등기사항 전부증명서나 매각물건명세서에서 확인할 수 있다. 법원은 경매를 개시하면서 매각물건명세서를 게시하는데 이때 대법원 법원 경매정보에서 경매 사건을 검색해서 물건의 현황을 열람 가능하다. 이곳에서는 해당 물건에 관련된 담보권, 가압류 채권, 압류채권 등은 물론 대항 가능한 항목들을 확인할 수 있는데 그중 건물 등기 사항에서 소멸 기준보다 이후 설정된 내용은 소멸한다.

말소기준 권리를 기점으로 낙찰 후 인수되는 부분과 그렇지 않은 내용을 살펴보는 것은 경매의 가장 기본적인 분석이라고 할 수 있다. 추가로 알아보시면 좋을 부분은 대항력 있는 임차인, 배당 요구한 임차인, 선순위 담보물권보다 우선되는 용익물권이 있는지이다.

2. 기간입찰제

민사집행법이 제정되면서 생긴 새로운 경매 방식의 하나로 '기일입찰'은 지정된 매각기일에 경매법원에 직접 참여하여 응찰하는 입찰제도로서 지정된 매각기일에 반드시 경매법정에서만 참여할 수 있으나, '기간입찰'은 일주일에서 한 달 이내의 기간에 응찰자가 사전에 직접 또는 등기우편으로 입찰서류를 제출하게 되면, 법원이 매각기일에 입찰서류를 개찰하여 최고가 응찰자에게 낙찰시키는 방법이다. 입찰기간은 1주일 이상 1월 이하의 범위 안에서 정하고, 매각기일은 입찰기간이 끝난 후 1주 안의 날로 정한다.

3. 매수 신고인/매수인 (낙찰자, 경락자)

매각기일에 희망하는 물건에 10분의 1에 해당하는 보증금을 제공하고 응찰한 불특정 다수인을 매수 신고인이라 한다. 최고가 매수 신고인이 매각 결정에 매각 허가 결정이 선고된 후 비로소 매수인으로 불리게 된다.

4. 최고가 매수 신고인

매각기일에 입찰한 매수 신고인 중 최고가로 입찰하여 집행관으로부터 최고가 매수 신고인으로 매수 허가를 받고 성명과 가격을 호창 받은 자를 말한다.

5. 차순위 매수 신고인

매각기일에 최저매각가 이상의 금액으로 매수를 신청한 응찰자들 중 최고가 매수 신고인이 매수 신청한 금액에서 입찰보증금을 제외한 금액 이상으로(통상 최고가의 90% 이상) 매수 신청한 응찰자 중 차순위 매수 신고인으로 신고한 매수 신청자를 말한다. 차순위 매수 신고인은 경매절차 종료 시(낙찰인의 잔금 납부 시)까지 입찰보증금의 반환을 요구하지 못한다.

반면, 잔금 납부일에 매수인이 잔금을 납부하지 않으면 매각 허가 결정을 받아 잔금을 납부하고 소유권을 취득할 수 있다. 물론 차순위 매수 신고인도 매각잔금을 납부하지 아니하면 기존 매수인의 경우와 같이 그 입찰보증금은 몰수되어 재매각 시의 배당 재단에 산입 된다.

6. 특별매각조건

매각조건은 법정 매각조건과 특별매각조건으로 구별된다. 특별매각조건이란 법정 매각조건 이외에 개별 매각 부동산에 대하여 따로 지정한 매각조건을 말하며, 매수인이 매각대금지급기일 이후에 대금을 납부할 경우 지연 이자를 연 2할로 변경하는 것, 재매각 시 입찰보증금을 20%~30%로 하는 경우, 토지 별도 등기 부분에 대한 근저당권 인수 등이 있다.

7. 법정 매각조건

민사집행법에서 정한 일반적인 매각조건을 말하며, 다음과 같은 조건이 이에 해당된다.

*남을 가망이 없을 경우의 경매 취소(법 제102조)
* 인수 주의와 잉여 주의의 선택(법 제91조)
* 매수신청의 보증(법 제113조)
* 매각기일과 매각 결정 기일 등의 지정(법 제104조 등)
* 소유권이 취득시기(법 제135조)
*부동산의 인도명령 등(법 제136조 제1항)
* 매각대금의 지급의무 및 그 지급시기(법 제142조)
* 공유자의 우선매수권 신고(법 제140조)
* 공유물 지분에 대한 경매(법 제139조 제2항)

8. 공동입찰

여러 사람이 공동으로 하나의 부동산을 매수 신고할 수 있다. 이때에는 공동입찰 신고서와 공동입찰자 목록을 작성한 후 입찰표와 함께 입찰함에 투여하면 된다. 공동입찰의 경우 공동매수인 각자의 지분을 표시하나 만약 지분이 표시되지 않았다면 평등한 비율로 부동산을 매수한 것으로 본다.

9. 새매 각기일=신경매

매각기일에 입찰 부동산에 대한 매수 신고인이 없거나 낙찰을 불허한 경우 즉, 낙찰자가 없을 때 매각기일을 새로이 지정해서 경매를 진행하는 것을 말한다(민사집행법 제119조).

10. 재매각기일

매각 허가 결정이 확정되고 매수인이 정해졌으나 매수인이 매각대금을 납부하지 않았을 경우 법원의 직권으로 경매를 다시 실시하는 것으로, 재매각 시 조건은 전 매수인이 최고가 매 수신고인으로 지정된 매각기일 최저 매각 가격 기타 매각조건과 동일하다.

11. 매각공고와 매각기일의 지정

최초 매각기일은 매각공고일로부터 14일 이후로 결정된다.

12. 과잉 경매

공동담보의 목적 부동산 중 1개 또는 일부를 경매로 매각하여도 경매신청 채권자에 우선하는 채권을 변제하고 절차비용을 상환함에 충분함에도 불구하고 공동 담보권(근저당권 등)의 권리자가 일괄하여 경매를 신청하여 진행되는 경매를 말한다. 채무자의 불복이나 법원의 직권에 의해 과잉 경매로 판명되면 공동 담보목적 부동산 중 일부를 지정하여 경매를 진행한다. 이는 원칙적으로 경매법원 직권으로 판단하는 사항이나, 채무자도 과잉 경매의 사실을 소명하여 공동담보목적 부동산 중 경매로 매각할 부동산을 지정할 수 있다.

13. 중복 경매/병합 경매

제1채권자의 경매신청으로 경매 목적 부동산에 대한 사건번호가 부여된 상태에서 제2채권자의 경매신청이 있어 또 하나의 사건번호가 부여되어 진행되는 경매를 말한다. 먼저 부여된 사건번호에 따라 경매절차는 진행되고 선행의 사건번호에 의한 경매가 취하, 취소, 정지되면 후행의 사건번호에 의한 경매가 계속 진행된다. 즉, 경매 목적 부동산에 둘 이상의 사건번호가 부여되어 진행되는 경매를 말한다.

14. 대금지급기일(잔금 납부일)

매수인이 잔금을 지급해야 하는 날을 말한다. 현행 민사집행법에서는 매각대금지급기한까지 납부할 수 있다. 잔금 지급일에 잔금을 납부하지 못한 매수인은 재매각기일 3일 전까지 잔금과 지연이자(매각대금의 연 20%), 기타 절차비용(재매각기일 공고/송달 비용 등)을 납부하고 소유권을 취득할 수 있다.

15. 배당기일

이해관계인 별 배당액을 확정하는 날이다. 통상 배당기일 3일 전에 배당표 초안을 작성하여 이해관계인이 열람할 수 있도록 경매계에 비치하고 배당기일에 참석한 이해관계인의 "배당이의"가 없으면 비로소 배당표는 확정된다. 배당표가 확정된 후에는 "배당에 대한 이의"나 "배당에 관한 이의의 소를 제기하지 못한다.

16. 강제집행

채권자의 신청에 의하여 국가의 집행기관이 채권자를 위하여 집행권원에 표시된 사법상의 이행청구권을 국가 공권력에 기하여 강제적으로 실현하는 법적 절차이다.

17. 공동경매

수인의 채권자가 동시에 경매신청을 하거나 아직 경매개시 결정을 하지 아니한 동안에 동일 부동산에 대하여 다른 채권자로부터 경매신청이 있으면 수개의 경매신청을 병합하여 1개의 경매개시 결정을 하여야 하며, 그 수인은 공동의 압류채권자가 되고, 그 집행절차는 단독으로 경매신청을 한 경우에 준하여 실시되는 절차이다.

18. 공탁

변제자가 변제의 목적물을 채권자를 위하여 공탁소에 임치하여 채권자의 협력이 없는 경우에도 채무를 면하는 제도이다. 변제자, 즉 채무자를 보호하기 위한 제도로서, 그 성질을 판례는 공법관계(행정처분)로 본다. 공탁의 성립요건은 채권자가 변제를 받지 않거나 받을 수 없어야 하는바, 변제자의 과실 없이 채권자를 알 수 없는 경우도 이에 해당한다. 대체로
① 채권소멸을 위한 공탁, 즉 채무자가 채권자의 협력 없이 채무를 면하는 수단으로 하는 변제공탁,
② 채권담보를 위한 공탁, 즉 상대방에 생길 손해의 배상을 담보하기 위한 수단으로 하는 담보 공탁,
③ 단순히 보관하는 의미로 하는 보관 공탁과 기타 특수한 목적으로 하는 특수 공탁이 있다.

19. 교부청구

국세징수법상 국세, 지방세, 징수금 등 채무자가 강제집행이나 또는 파산선고를 받은 때 강제매각 개시 절차에 의하여 채무자의 재산을 압류하지 아니하고도 강제 매각기관에 체납 관계 세금의 배당을 요구하는 제도를 말하며, 교부청구를 하면 조세의 소멸시효가 중단된다.

부동산 경매와 관련된 용어 정리. 강제경매와 임의경매

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