부동산 경매 등기부에서 가장 앞선 저당권을 찾아라.

부동산에 설정할 수 있는 권리는 여러 가지가 있다. 부동산 등기부를 발급받아 갑구를 살펴보면 소유권 등기뿐 아니라 (가) 압류등기·가처분등기 · 가등기 · 예고등기 · 환매등기 · 경매개시 결정 기입등기 등이 표시되어 있다.

등기부에서 저당권을 찾아라

이들 권리 이외에도 을구를 확인해보면 (근) 저당권 · 지역권 · 전세권·지상권·등기된 임차권 등이 기록된 것을 심심치 않게 볼 수 있다. 경매에 나온 부동산에 이러한 모든 권리가 설정되어 있다면 낙찰결과 이들 권리는 어떻게 될까?
대부분의 권리들은 낙찰로 말소되어 등기부에 빨간색 실선이 그어진 상태로 표시된다. 그렇지만 일부 권리는 낙찰에도 불구하고 말소되지 않고 등기부에 고스란히 남아 낙찰자에게 인수된다"

물권과 채권의 구별과 각 권리들의 순위가 바로 권리분석의 기본이다. 그런데 경매 입찰 투자자에게 있어 권리분석의 핵심은 낙찰 후에 인수해야 하는 부동산 상의 권리에는 어떤 것들이 있는지 파악하는 것이라고 했다.

그렇다면 낙찰로 말소되는 권리와 말소되지 않고 존속하는 권리는 어떤 기준에 따라 판단할 수 있을까? 해답은 바로 '가장 앞선 선순위 (근) 저당권'에 있다. 간단히 말해 '가장 앞선 선순위 (근) 저당권'을 기준으로 이 (근) 저당권을 포함해 그 이후의 후순위 권리는 대부분 말소된다. 따라서 권리분석의 기본은 해당 부동산의 등기부를 발급받아 '가장 앞선 선순위 (근) 저당권'을 찾는 일로부터 시작된다.

1. 등기부 을구에서 저당권 설정일을 확인한다

말소기준 권리란 '경매 대상이 된 부동산 등기부에 표시되는 모든 권리는 물론 등기부에 표시되지 않는 모든 권리를 통틀어서 낙찰자의 부담(인수) 여부를 결정하는 기준 권리'를 뜻한다. 등기부에 표시되는 모든 권리'는 갑구에 표시되는 (가) 압류등기·가처분등기·가등기 · 예고등기 · 환매등기 • 경매개시 결정 기입 등기와 을구에 표시되는 (근) 저당권·지역권·전세권·지상권·등기된 임차권 등이다. 그리고 '등기부에 표시되지 않는 권리'는 주택 상가 임차인의 임차권 법정지상권·유치권 등이다.

대부분의 경매 부동산의 말소기준 권리는 (근) 저당권이다. 따라서 해당 매물의 등기부를 발급받아 등기부상의 모든 권리를 접수일에 따른 순위(앞서 살핀 각 권리들의 순위)대로 나열한 후 (근) 저당권을 찾아보자.

경매에 나온 부동산의 등기부를 발급받아 을구에서 제일 앞선 (근) 저당권 설정일(접수일)을 확인해보자. 이 최초 (근) 저당권이 해당 부동산의 '말소기준권'(근) 저당권이 하나뿐인 매물도 있지만 경우에 따라서는 여러 개인 경우도 있다. 이 중 가장 앞선 일자의 (근) 저당권만이 판단의 대상이 되기 때문에 나머지 (근) 저당권들은 전혀 고려할 필요가 없다.

등기부상의 모든 권리를 나열한 후 그중에서 (근) 저당권을 찾았다면 그 (근) 저당권을 포함해서 이후 대부분의 권리는 말소되는 권리라고 생각하면 되고, 그 (근) 저당권보다 앞서 설정되어 있는 권리가 있다면 이는 낙찰자가 인수하는 권리라고 이해하면 된다!

예를 들어 흥부가 소유하고 있는 삼성동 아이파크 아파트를 담보로 2004년 7월 1일 국민은행에 3억 원의 근저당을 설정하고, 2004년 8월 1일 제일 상호신용금고에 2억 원의 근저당을 설정하고, 2004년 9월 1일 놀부에게 1억 원의 저당권을 설정했다고 가정하자.

만일 3 순위자인 놀부가 경매를 신청했다면 어떻게 될까? 결론부터 말하면 2004년 7월 1일 설정된 국민은행의 최초 근저당이 말소기준 권리가 되어 국민은행 1순위 근저당, 제일 상호신용금고 2순위 근저당, 놀부의 3순위 저당권 등은 모두 말소되어 낙찰자에게 대항하지 못한다. 이들은 모두 배당 절차에 참여하여 낙찰대금에서 순위에 따라 자신의 채권액을 변제받는다.

만일 낙찰대금이 4억 원이었다면, 1순위 국민은행은 자신의 채권액 3억 원을 모두 변제받고, 2순위 제일 상호신용금고는 나머지 낙찰대금으로 1억 원을 변제받는다. 제일 상호신용금고의 나머지 채권액 1억 원과 놀부의 1억 원은 낙찰대금 잔금이 없기 때문에 배당을 받을 수 없다.

낙찰대금이 채권 변제에 충분하다면 별 문제가 없지만 위와 같이 낙찰대금이 전체 권리자의 채권액에 미치지 못할 경우에는 후순위권리자들이 변제를 받지 못할 수 있다. 그렇더라도 변제받지 못한 채권액을 낙찰자에게 인수시킬 수 없다.

위에서 본 것처럼 비록 경매신청 채권자가 3순위 놀부이더라 도 낙찰대금이 부족하면 자신의 채권을 변제받지 못한다(실무에서는 이러한 경우 '잉여의 가망이 없는 경매'라고 해서 법원은 경매를 취소시킨다. 왜냐하면 경매 신청자인 3순위 놀부에게 경매 결과에 따른 매득 금이 한 푼도 없어 놀부로서는 경매신청의 실익이 전혀 없기 때문이다). 그리고 말소기준이 되는 권리는 경매신청 채권자인 3순위 놀부의 저당권이 아니라 등기부상 가장 앞선 최초 근저당인 1순위 국민은행의 근저당이기 때문에 누가 경매신청을 했는지가 중요한 것이 아니라 누가 가장 먼저 권리를 취득했는지가 중요하다.

2. 세입자 전입일과 저당권 설정일을 비교한다

그런데 등기부에 나타나지 않는 권리라면 어떨까? '등기부에 표시되지 않는 권리'는 주택임대차 보호법상의 보호를 받는 주택 임차인의 임차권 상가임대차 보호법의 적용을 받는 상가 임차인의 임차권 · 법정지상권·유치권 등이다. 이 중 법정지상권과 유치권은 말소되지 않고 항상 인수되는 권리인데, 이에 대해서는 뒤에서 다시 한번 자세히 살펴보기로 한다.

그렇다면 문제는 주택. 상가 임차인의 임차권인데 이 역시 날짜를 기준으로 (근) 저당권과의 선후관계를 따져보면 된다. 즉 최초 (근) 저당권 설정 접수일을 기준으로 해당 부동산에 거주하는 세입자의 전입일과 비교해서 순위를 결정한다. 세입자가 해당 부동산의 최초 (근) 저당권 설정 일보다 앞선다면 선순위 권리자가 된다.

따라서 선순위 권리자인 세입자는 배당절차에서 자신의 전세보증금 전액을 배당받아가거나 배당을 포기하고 계약 기간까지 계속 해당 부동산에 거주하다가 낙찰자로부터 자신의 전세보증금을 받아갈 수 있다. 결국 선순위 세입자가 배당신청을 하지 않았다면 세입자의 임차권은 낙찰자가 인수하는 권리가 되는 셈이다.

3. 저당권과 근저당권의 차이

지금까지의 설명에서 (근) 저당권이라는 표현을 썼다. 경매 시장에 매물로 나오는 부동산의 90퍼센트 이상은 저당권 또는 근저당권이 설정되어 있다. 이들 저당권과 근저당권을 일괄해서 편의상 (근) 저당권이라고 표현하는데.(근) 저당권은 경매 물건의 대부분에 설정되어 있는 권리일 뿐 아니라 각 경매사건의 말소기준 권리로서 중요한 역할을 하기 때문에 경매 물건의 권리분석은 바로 (근) 저당권 분석에서 시작된다고 해도 과언이 아니다.

(근) 저당권의 개념부터 이해하고 넘어가기로 하자. 저당권과 근저당권은 어떤 차이가 있을까? 우선 저당권에 대해서 알아보자. 저당권이란 '채무자가 점유를 이전하지 않고 채무의 담보로 제공한 부동산으로부터 채권자가 우선변제를 받는 권리'라고 정의된다.

예를 들어 흥부가 놀부로부터 1억 원의 돈을 빌리면서 흥부가 소유하고 있는 아파트를 놀부에게 담보로 제공했다고 하자. 이때 놀부는 자신의 돈 1억 원을 안전하게 담보하기 위해서 흥부의 아파트에 1억 원에 대한 '저당권'을 설정한다. 이러한 담보 설정 행위를 저당권 설정이라고 한다.

흥부 소유 아파트에는 저당권이 설정되었을 뿐 여전히 흥부가 거주하면서 사용할 수 있다. 다만 변제기일에 흥부가 빌린 돈을 갚지 않으면 저당권자인 놀부는 흥부의 아파트에 대해 소송을 통하지 않고 바로 '임의경매'를 신청해서 자신의 돈을 변제받아갈 수 있다.

'저당권' 자체에 이미 경매 권한이 포함되어 있기 때문인데, 이처럼 담보물권에는 자신의 채권을 변제받기 위해 별도의 재판을 거치지 않아도 되는 권한, 즉 경매 권한이 포함되어 있다.

이와는 달리 담보권 설정이 없는 일반 채권자인 경우에는 법원의 재판을 통한 확정판결에 의해서만 채무자의 재산에 대한 경매를 신청할 수 있다. 이런 경우의 경매를 '강제경매'라고 한다.

위와 같은 저당권과 유사한 것이 바로 '근저당권'이다. 근저당이란 '계속적인 거래관계로부터 발생하는 다수의 불특정 채권을 장래의 일정한 한도까지 담보하는 저당권'을 의미한다. 근저당권은 저당권에 속하는 개념이지만 법률상 이를 '특수한 저당권'으로 구별한다. 근저당권은 보통 은행이나 보험회사 등 금융기관에서 돈을 빌릴 때 예를 들어 흥부가 국민은행으로부터 1억 원의 돈을 빌리면서 자신 소유의 아파트를 은행에 담보로 제공하고 '근저당권'을 설정했다고 하자. 이때 국민은행은 나중에 발생하는 이자 부분 등을 감안해 흥부가 빌린 돈 1억 원이 아니라 이보다 20~30퍼센트 높은 금액으로 근저당권의 채권 최고 금액을 설정한다.

흥부는 근저당권의 계약 기간 동안 채권 최고 금액으로 정한 범위 내에서 자신이 쓰고 싶은 만큼의 돈을 자유롭게 빌려 쓸 수 있다. 근저당권의 계약 기간 종료일, 즉 변제일에 흥부는 원금과 이자를 국민은행에 변제해야 하고 이때 변제하지 않으면 국민은행은 흥부의 아파트를 임의경매에 부칠 수 있다.

이 저당권은 돈을 빌리는 채권액이 확정되어 있지만 근저당처럼 권은 채권최고액으로 정한 범위 내에서 자유롭게 돈을 사용하는 것이기 때문에 채권액이 확정되어 있지 않다는 차이점이 있다. 그러나 저당권과 근저당권은 권리분석에 있어 큰 차이가 나는 것은 아니기 때문에 신경 쓰지 않아도 된다.

부동산 경매. 부동산 경매의 장단점

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