부동산 경매 권리분석 1단계는 권리 순위 파악이다.

부동산 경매 권리분석을 할 때에는 물권과 채권의 의미상 구별뿐 아니라 이들 권리가 경매에서 어떤 역할을 하는지 아는 것도 매우 중요하다. 결국 부동산 경매의 권리분석은 이들 물권과 채권 등 각 권리의 순위를 어떻게 구분하는가에 있다고 해도 과언이 아니다.

물권과 채권의 순위는 재산법 관한 민법이 정하는 원칙에 의해 결정.

부동산에는 상이한 다수의 물권이 혼재하거나 물권과 채권이 병립하는 경우가 있을 수 있는데, 이들 각 권리 간의 순위 결정이 어떤 근거에 의해서 되는지 안다면 권리분석은 쉽게 해결되기 때문이다.

물권과 채권의 순위는 재산법에 관한 기본법이라고 할 수 있는 민법이 정하는 원칙에 따라 결정된다. 일반적으로 물권 상호 간에는 시간의 우선순위에 따라 결정되고, 물권과 채권 간에는 물권이 채권에 우선하며, 채권 상호 간에는 우선순위 없이 평등하다.

물권 상호 간에는 시간 순서를 따른다

시간적으로 먼저 성립한 물권은 뒤에 성립한 물권에 우선한다. 이를 세부적으로 살펴보면 다음과 같다.

첫째, 물권은 물건을 배타적으로 지배하는 것을 내용으로 하기 때문에 동일물 위에 같은 종류의 물권이 동시에 성립할 수 없다. 예를 들어 놀부가 소유권을 취득한 물건에 대해 흥부가 동시에 소유권을 취득할 수는 없다.

예를 들어보자. 놀부가 자신이 소유한 아파트를 매각하기로 하고 흥부와 2억 5,000만 원에 매매계약을 체결했다. 그런데 그 후 허생원이 나타나 2,000만 원을 올린 2억 7,000만 원에 매수하겠다고 한다.

고민하던 놀부는 허생원과 매매계약을 체결하고 소유권 이전등기를 해준다. 이때 비록 흥부는 자신이 먼저 계약을 체결한 상황이라 하더라도 놀부 소유였던 부동산에 대해 소유권을 취득하지 못한다. 이미 허생원에게 소유권이 넘어갔기 때문이다.

둘째, 목적물의 교환가치를 파악하는 저당권은 동일물 위에 2개 이상 성립할 수 있지만, 그들 상호 간에는 먼저 성립한 저당권이 우선 한다. 예를 들어 1순위 저당권자가 우선변제를 받고 나머지가 있는 때에 2순위 저당권자가 변제받을 수 있다.

예를 들어 설명해보자. 흥부가 시가 4억 원의 아이파크 아파트를 소유하고 있다고 가정하자. 흥부는 아파트를 담보로 놀부에게 2억 원을 빌리고 2004년 3월 1일 1순위 저당권을 설정해주었다.

그 후 흥부는 국민은행에서 1억 원을 빌리고 2004년 4월 1일 2순위 근저당권을 설정해주었다. 돈이 더 필요했던 흥부는 다시 놀부 부인에게 1억 원을 빌리고 2004년 5월 1일 다시 3순위로 저당권을 설정해주었다. 만일 흥부의 아파트가 경매에 넘어가 3억 1,000만 원에 낙찰되었다면 1순위 저당권자인 놀부는 2억 원, 2순위 근저당권자인 국민은행은 1억 원, 3순위 저당권자인 놀부 부인은 1,000만 원을 배당받을 수 있다. 놀부 부인의 저당권 중 나머지 9,000만 원은 낙찰대금에서 배당을 받을 수 없다.

셋째, 같은 종류의 물권이 아닌 경우에는 동일물 위에 같이 성립할 수 있지만 그들 상호 간에도 먼저 성립한 물권이 우선한다. 예를 들어 어느 토지에 저당권이 설정된 후에 지상권이 설정될 수는 있지만 저당권이 실행되면 지상권은 저당권에 대항할 수 없고 소멸한다.

물권은 채권에 우선한다

어느 물건에 물권과 채권이 병립한다면 그 성립 시기를 불문하고 항상 물권이 우선한다. 물권은 물건에 대한 직접적인 지배권임에 비해 채권은 채무자의 행위를 통해 간접적으로 지배하는 성질상의 차이가 있기 때문이다.

예를 들어 흥부 소유의 아파트를 두고 흥부와 놀부 사이에 매매 계약이 체결되더라도 후에 흥부의 아내가 흥부로부터 증여를 받거나 매수해서 소유권을 취득하는 것이 가능한데, 이때 흥부 아내의 소유권(물권)은 놀부가 가지는 주택 인도 청구권(채권)에 우선한다. 이런 경우 놀부는 비록 흥부와 매매계약을 먼저 체결하여 권리(채권)를 가지고 있지만 흥부(전 소유자) 또는 흥부 부인(현 소유자) 등에게 해당 아파트의 인도를 청구할 수 없고, 다만 흥부에게 채무불이행의 손해배상책임만을 물을 수 있을 뿐이다.

다른 예를 한 번 더 살펴보면, 놀부가 흥부에게 2억 원을 빌려주고 담보물권을 설정하지 않고 있는 동안에 (이 경우 놀부를 일반 채권자라 함) 흥부 친구가 흥부에게 1억 원을 빌려주고 흥부의 부동산에 저당권을 설정한 경우(이 경우 흥부 친구를 담보물권 자라 함), 흥부의 부동산 이 경매되었을 때 만일 낙찰대금이 2억 원이라고 가정하면 저당권자 흥부 친구는 전액을 배당받지만 놀부는 잔금 1억 원 내에서만 배당받을 수 있다. 만일 잔금이 없다면 놀부는 전혀 배당받을 수 없다.

채권에 대한 물권의 우선적 효력은 채무자가 파산하거나 다른 채권자가 강제집행(경매)을 하는 경우에 현저하게 나타난다.

권리 분석 물권적 채권은 물권과 같은 보호를 받는다.

물권은 채권에 우선하지만 항상 그런 것은 아니다. 이른바 물권적 채권, 즉 공시를 갖춘 채권인 경우에는 물권과 같은 보호를 받는다. 그렇기 때문에 예외적으로 물권적 채권과 물권 간의 순위는 시간 순서에 따른다. 가장 대표적인 것이 바로 '등기된 임차권이다.

즉 부동산 임차권은 채권이지만 등기를 한 때에는 그 후에 성립하는 물권에 우선(대항)하는 효력을 가진다. 부동산 임차권이 비록 채권이긴 하지만 등기라는 공시 방법을 갖추고 있기 때문이다.

특히 주택 및 상가 임차권의 경우에는 주택의 인도와 주민등록, 상가건물의 인도와 사업자등록 등의 대항요건을 갖추면 그러한 효력이 인정된다. 여기에 더해 대항력을 갖춘 임차인이 확정일자까지 받았다면 배당에서 우선변제를 받을 수 있다.

예를 들어, 흥부가 자신의 아파트를 친구에게 1억 5,000만 원에 전세를 놓은 후 놀부에게 2억 원의 돈을 빌리고 저당권을 설정해주었다. 흥부의 친구는 이사 온 후 바로 전입신고와 확정일자를 받았고, 그 후 흥부의 아파트가 경매에 부쳐져 2억 5,000만 원에 낙찰되었다고 하자. 이때는 세입자인 흥부의 친구가 1억 5,000만 원을 먼저 배당받고, 놀부가 나머지 1억 원을 배당받게 된다.

채권 상호 간의 순위는 평등하다.

채권자 상호 간에는 시간의 순서에 상관없이 평등한 것이 원칙이다. 즉 채권은 발생 원인이나 발생 시기의 선후 그리고 채권금액의 다소를 불문하고 모두 평등하게 다루어지며, 특히 어떤 채권자만이 우선적으로 변제받을 수 없는 것이 원칙이다. 이를 '채권자 평등의 원칙'이라고 한다. 따라서 각 채권자는 채권액에 따라 안분배당을 받게 된다.

예를 들어 흥부가 놀부에게 2004년 3월 1일 2억 원을 빌리고, 친구에게 2004년 4월 1일 1억 원을 빌리고, 다시 2004년 5월 1일 놀부 부인에게 1억 원을 빌렸다고 가정하자. 만일 흥부의 아파트가 경매에 넘어가 3억 1,000만 원에 낙찰되었다면 배당금을 받아가는 순서는 차이가 없고 놀부, 친구, 놀부 부인 모두에게 채권액에 비례하여 평등하게 배당된다.

다만 배당액을 계산해보면 놀부는 1억 5,500만 원(3억 1,000만 원 X2 억 원/4억 원), 친구는 7,750만 원(3억 1,000만 원 X1 억 원/4억 원), 놀부 부인은 7,750만 원(3억 1,000만 원 X1 억 원/4억 원)을 배당받을 수 있다.

know-How.

권리분석을 위해서는 물권과 채권들 사이에서 우선순위를 먼저 파악해야 한다.