부동산 경매의 권리분석은 등기부 분석에서 시작하여 등기부 분석으로 끝난다.

권리분석은 등기부 분석에서 시작하여 등기부 분석으로 끝난다고 해도 과언이 아니다. 그러나 권리분석의 대부분은 등기부 분석에 있기 때문에 권리분석에서 등기부 분석의 중요성은 매우 크다고 할 수 있다.

등기부 분석 어려움

그런데 대학에서 법학을 전공한 사람이 과연 등기부를 제대로 볼 수 있을까? 절대 그렇지 않다. 좀 과한 이야기라고 할 수도 있지만 사법연수원에 다니는 사법고시 합격자들도 등기부를 제대로 읽어내지 못한다.

등기부의 내용이 어려워서가 절대 아니다. 법대 졸업생이나 사법연수원생이 등기부를 직접 발급받아 분석해본 적이 없기 때문이다. 등기부에 대해서 알려면 우선 자신이 살고 있는 집의 등기부를 발급받아서 등기부가 어떻게 구성되어 있고 각각의 구성 부분에는 어떠한 내용이 쓰여 있는지 살펴보는 것도 좋다.

과거에는 법원이나 등기소에 가야 등기부를 발급받을 수 있었지만 지금은 대법원 인터넷등기소
www.iros.go.kr

대법원 인터넷등기소

에서 건당 1,000원의 수수료만 내면 쉽게 발급받을 수 있다.

1. 등기부는 부동산의 실체를 알려준다

부동산 등기부는 해당 부동산의 소재지, 면적과 구성, 현재 소유자가 누구이고 그 부동 산상에 어떠한 권리들이 설정되어 있는지 등 부동산의 실체에 대해 알려주는 공적인 장부를 뜻한다.

등기부는 크게 건물, 토지, 집합건물(빌라·연립 등 다세대, 아파트, 상가건물 등)의 3가지 종류로 나뉜다. 단독주택의 경우는 토지등기부와 건물등기부가 별도로 있기 때문에 2가지를 모두 발급받아야 하지만 아파트 등 집합건물의 경우에는 하나의 등기부에 건물 부분과 대지 부분에 관한 사항이 함께 기재되어 있다.

등기부의 구성은 표제부 · 갑구·을구로 구성된다. 다만, 을구에 기재된 사항이 아예 없거나 기재되었던 사항이 모두 말소되어 효력 있는 부분이 전혀 없으면 을구를 제외한 표제부와 갑구만으로 등본이 구성되어 발급된다.

2. 건물등기부 읽는 요령

건물등기부에는 등기부 맨 첫 장에 '건물'이라고 표시되어 있다. 표제부에는 부동산의 소재지와 그 내용이 들어가 있는데, 건물인 경우에는 표시 번호, 접수, 소재 지번 및 건물번호, 건물 내역, 등기원인 및 기타 사항 등으로 구성되어 있다.

'표시 번호'는 등기한 순서를 나타내는 것으로 그 순서에 따라 1'2' 등으로 표시된다. 만일 '1(전 1)' 또는 '1(전 2)'라고 기재되었다면 구등 기부에서 신등 기부로 옮겨 적었다는 표시이고, 괄호 속의 번호는 구등 기부에서의 표시 번호를 의미한다.

'접수'는 등기신청을 접수한 날을 표시하는데 이것이 물권의 순위를 결정하는 중요한 역할을 한다. '소재지 및 건물번호'는 건물이 위치하고 있는 주소를 표시하고, '건물 내역'은 해당 건물이 어떠한 구조로 되어 있는지를 표시한다.

표제부에서 주의 깊게 살펴야 할 사항은 소재 지번과 경매사건 부동산의 주소가 일치하는지의 여부와 감정된 부동산의 면적을 확인하는 것이다. 면적은 전용면적을 의미하고, 평방미터(㎡)로 되어 있는 면적을 평수로 환산하려면 3.3058로 나누면 된다. 표제 부란에 기재되지 않은 면적이 감정 가격에 포함되어 있다면 '제시 외 부분'으로 평가되었는지의 여부도 꼭 확인해야 한다. 만일 평가되지 않았다면 추후 소유자와 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있다.

3. 토지등기부 읽는 요령

토지등기부에는 등기부 맨 첫 장에 토지'라고 표시되어 있다. 표제부에는 부동산의 소재지와 지목 그리고 면적이 표시되어 있다. 건물과 달리 토지에는 지목이라는 항목이 들어 있는데, 지목이란 토지의 용도를 28가지로 구분해 표시한 것이다. 대표적인 지목들은 전(밭)·답(논). 임(임야). 대(대지)·공(공장용지) 등이다.

갑구에는 소유권에 관한 내용이 기록된다. 즉 갑구에는 소유권이 언제 어떠한 이유로 누구에게 이전되었는지 그리고 소유권에 어떠한 제한사항이 설정되어 있는지 등이 기록되는 곳이다. 소유권에 대한 압류등기·가압류 등기 · 가등기 · 예고등기, 가처분등기 · 환매등기·경매개시 결정 기입등기 등이 주요 확인사항이다.

갑구에서는 등기부상의 소유자와 경매 부동산의 소유자가 일치하는지 확인하고 '등기 목적' 란에서 경매신청 여부를 확인하고.

'접수'란의 접수일, '등기원인' 란의 법원 경매개시 결정 사건번호 그리고 '권리자 및 기타 사항' 란에서 경매 신청자를 확인한다. 이때 경매신청 접수일은 반드시 확인해야 한다. 접수일 이후에 전입한 임차인은 임대차 보호 대상도 될 수 없고 인도명령만 가지고도 집행 신청을 할 수 있기 때문이다.

또한 예고등기나 자 동거 등이 있는지도 유심히 살펴야 한다. 만약 예고등기가 있는 물건을 낙찰받았다면 소유권 이전을 했더라도 예고 등기권자가 승소 판결을 받을 경우 그 소유권을 상실할 수도 있다.

그리고 가등기는 후일 본등기를 하기 위해 미리 해두는 것으로 순위는 가등기의 순위를 따르기 때문에 순위에 큰 영향을 줄 수 있고 그로 인해 낙찰자가 소유권을 상실할 수도 있다.

등기부에 가로로 실선이 그어진 것은 말소된 내용을 표시하는 것으로 더 이상 권리로서의 효력이 발생되지 않는다. 을구에는 소유권 이외의 권리를 표시하는데, (근) 저당권 · 지역권·전세권·지상권·임차권 등이 있다. 을구에서 반드시 확인해야 하는 사항으로는 우선 최초 (근) 저당 설정일이 있다. 을구의 최초 (근) 저당 설정 접수일과 현재 해당 부동산에 거주하는 임차인의 전입일을 비교해서 선순위 임차인이 존재하는지 꼭 확인해야 한다. 그리고 최초로 설정된 (근) 저당의 설정금액도 확인해야 하는데, 그 금액이 소액일 경우 즉 변제가 가능한 금액일 경우에는 차순위 임차인이 대위변제를 함으로써 선순위 임차인으로 나타날 수 있다.

'권리자 및 기타사항' 란에 표시되는 채권최고액이란 근저당권과 관련된 개념으로 근저당권 설정계약 당시 원금과 채무불이행 시 발생할 수 있는 손실금을 합친 금액을 말하므로 경매 절차에서의 실제 배당금과는 차이가 있을 수 있다. 그리고 '공동담보 동소 동 번지 건물'로 표시된 것은 건물의 등기부에도 동일한 (근) 저당이 설정되었다는 뜻이다.

4. 집합건물등기부 읽는 요령

아파트 등 집합건물등기부에는 등기부 맨 첫 장에 '집합건물'이라고 표시되어 있다. 집합건물의 경우에는 전체 건물에 대한 표제부와 구분된 개개의 건물에 대한 표제부가 함께 있다. 건물 전체에 대한 표제부는 동별 표제부를 뜻하며 표제부에 1동의 건물의 표시'라고 되어 있고, 개개의 건물에 대한 표제부는 호별 표제부를 뜻하며 '전유 부분의 건물의 표시'라고 되어 있다.

1동의 건물의 표시'에는 당해 아파트가 소속된 전체 건물, 예를 들어 삼성동 롯데아파트 102동 전체의 지번, 구조, 층별 면적 등이 표시된다. '전유 부분의 건물의 표시'에는 당해 아파트, 예를 들어 102동에 있는 12 ××호의 구조, 층수, 호수, 면적 등이 표시된다.

그리고 건물 전체에 대한 표제부에는 당해 아파트가 속해 있는 건물 전체, 즉 102동 전체 토지에 관한 표시인 '대지권의 목적인 토지의 기재되어 있고, 개개 건물에 대한 표제부에는 개개의 아파트, 즉 12 ××호에 전속한 토지 지분인 '대지권의 표시'가 기재되어있다.

5. 권리분석의 핵심은 등기부의 등기접수일이다

물권 상호간에는 시간적으로 먼저 성립한 물권이 우선한다고 했다. 여기서 시간이란 해당 물권의 '등기접수일'을 뜻한다. 이처럼 순위 번호는 등기접수일에 따라 매겨진다.

등기부의 갑구에는 소유권에 관한 내용인 소유권에 대한 압류등기·가압류 등기·가등기 · 예고등기·가처분등기 · 경매개시 결정기 입 등기 등이 기록되고, 을구에는 소유권 이외의 권리인 지역권·지상권·전세권·저당권 등이 표시된다.
이때 같은 구인 갑구와 갑구, 을구와 을구에 표시된 권리들의 순서는 '순위 번호'에 따라 순위가 결정되지만, 다른 구인 갑구와 을구에 표시된 권리들의 순서는 '접수번호'에 따라 순위가 결정된다.

여기서 주의해야 할 것이 바로 '가등기'라는 것이다. 나중에 본등 된다. 즉 가등기로 전환하면 그 등기의 순위는 가등기의 순위를 따라
1. 소유권 보존'
2. 소유권 이전'
3. 가등기'
4. 가압류' 등의 순서로 된 부동산에 대해 나중에 가등기권리자가 본등기를 하면 본등기의 순서는 다섯 번째가 아니라 세 번째가 된다.